Ikke gjør dette før du skal selge

Når du skal selge en bolig, vil du naturligvis ha mest mulig igjen for den. Hva er det så som påvirker salgspris, og hva er det du burde undersøke, reparere eller ordne i forkant?

– Det beste og viktigste rådet er å ta kontakt med en eiendomsmegler på et tidlig tidspunkt, slik at vedkommende kan hjelpe deg å ta de gode valgene, sier Vetle Just Kvammen, eiendomsmegler og partner i Attentus.

For det finnes eksempler på boligselgere som tar kontakt etter flere måneder med store forberedelser og påkostede oppgraderinger som de ikke vil få igjen for.

– En tidligere kunde hadde i forkant av første befaring med eiendomsmegler totalrenovert to bad for nærmere 700.000 kroner. Badene var blitt riktig så fine, men det er likevel en unødvendig oppgradering og kostnad – for salget i seg selv, salgspris og for å tiltrekke seg interessenter. I tillegg har jo de originale badene en bruksverdi som er borte, sier Kvammen.

For et nytt bad er kanskje i en annen stil enn det en kjøper har sett for seg, eller en kjøper – basert på bilder av det originale badet, ser mulighetene for å skape et helt nytt drømmebad akkurat slik de har drømt om.

– Mange gjør det for komplisert. Det er ofte de enkle, fine tingene som betyr noe.

Les også: Derfor trenger du fulltidsfullmakt

Nesten 2 millioner over takst med riktig utbedringer

Hva du med fordel kan utbedre, og hva du burde la ligge, vil variere fra bolig til bolig, beliggenhet og område, størrelse på boligen, målgruppe og salgspris.

– Det vil for eksempel være forskjeller på hvor stor innsats du skal legge ned i forberedelser og oppgraderinger av en leilighet til 1,2 millioner kroner, sammenlignet med en enebolig til 12 millioner kroner. Og det er her det er lurt å få inn en eiendomsmegler som gir deg rådene du trenger, sier Kvammen.

Han trekker frem et godt eksempel: Salget av en flott eiendom og arkitekttegnet enebolig i Indre Østfold, bygget av et eldre par med barn som hadde flyttet ut.

– Da huset ble bygget hadde ikke paret behov for mange soverom. En del av boligen var heller ikke innredet. For å åpne opp boligen for et større publikum, ble det tatt en avgjørelse om å få inn to ekstra soverom og innrede delen av huset som ikke var innredet.

Dette var ikke en stor kostnad, men det tilførte boligen omkring 30 kvadratmeter ekstra med primærrom, samtidig som boligen ble langt mer attraktiv for barnefamilier.

– Utbedringene bidro til at prisantydning ble justert opp med nærmere 400 000 kroner, og etter en budrunde med stor pågang, ble til slutt boligen solgt 1 550 000 kroner over prisantydningen som ble satt ved visning, og 1 900 000 kroner over prisantydning som ble satt etter første befaring.

Les også: Hva ser megler etter på en verdivurdering?

Før salg: Sørg alltid for å ferdigstille påbegynte prosjekter

Uansett bolig vil det som regel være behov for noen utbedringer før boligen legges ut for salg, og som eiendomsmeglere er det helt klart noen gjengangere som du gjerne kan ta tak i med en gang.

– Det vanligste er påbegynte prosjekter som ikke er ferdigstilt. Ikke helt tilsvarende som på «Sinnasnekker’n», men heller ikke så langt unna. Da burde du helt klart gå inn med noen snekkertimer og få det ferdigstilt før du skal selge.

Eirik Haugstad, eiendomsmegler, fagansvarlig og partner i Attentus, legger til at det like ofte er snakk om mindre prosjekter.

– Gjentakende er at det mangler en vegglist etter at et rom er pusset opp. Som kanskje egentlig ligger klar i garasjen eller i kjelleren, men som bare ikke er blitt gjort, sier han.

Anbefalingen deres er derfor å forsøke å se på boligen med nye øyne. For det er lett å se seg blind på eget hjem, og bli vant til det dørhåndtaket som henger og slenger, vegglisten som mangler eller skapdøren på kjøkkenet som ikke kan lukkes ordentlig.

– En kjøper/interessent er som regel mer opptatt av denne typen vesentligheter enn de store tingene, som det er opplagt at må gjøres noe med, sier Kvammen.

– Deretter kan du se på oppgraderinger som løfter standarden i boligen, men som likevel ikke er for kostbart. Det kan være å bytte ut et stygt dusjkabinett på et gammelt bad eller gi rommet et strøk med våtromsmaling. Grep som gjør at kjøperen tenker at de kan leve med det en stund, før de eventuelt kan velge å pusse opp selv, sier han.

Det skal mye til at en totalrenovering av kjøkken eller bad er verdt investeringen.

– På et kjøkken kan det være at du kan bytte ut håndtak på skapdørene eller skifte benkeplate, men du vil ikke få igjen for en investering der du setter inn et helt nytt kjøkken.

Les også: 10 gode grunner til å kjøpe helt ny bolig

Nye regler: Dette betyr det for deg som skal selge

Med nye regler som ble satt for å gjøre bolighandelen tryggere fra 1. januar 2022, lurer du kanskje på om det er noe du er pliktig til å undersøke eller utbedre før du skal selge en bolig?

– Svaret er nei. Du trenger ikke gå rundt å undersøke forskjellige elementer i huset, det er takstmannen sin oppgave, men du skal opplyse om det som er av betydning ved eiendommen i egenerklæringen, forklarer Haugstad.

Da er det viktig å være ærlig. Egenerklæringen gir grunnlag for boligselgerforsikringen, og skulle det dukke opp forhold ved boligen du har kjent til senere, men ikke opplyst om, kan du bli erstatningspliktig.

Takstmannens vurderinger kommer frem i tilstandsrapporten. Med en sjekkliste undersøker takstmannen en rekke elementer i hele bygningen og noterer tilstandsgrad.

– Det kan se overveldende ut for en selger eller kjøper med en lang liste av såkalte «TG3» og «TG2» i tilstandsrapporten, men mange bemerkninger betyr slett ikke at boligen er rivningsklar. Dessuten begynner de fleste å bli vant til det nå, forklarer eiendomsmegleren.

«TG» står i tilstandsrapporten for tilstandsgrad og tallet beskriver grad av avvik:

• TG0: Ingen avvik
• TG1: Mindre/moderat avvik
• TG2: Vesentlig avvik
• TG3: Store/alvorlige avvik

– Avvikene kan dreie seg om at et rekkverk er lavere enn dagens standard, at det mangler en håndløper i en trapp, svakt fall på badet, tette sluk, feil på vann og avløp eller at dreneringsarbeidet er gjeldende for 30-50 år og at det har gått 20 år, sier Haugstad.

Altså er det ikke så ofte snakk om avvik som vil skremme bort en potensiell kjøper.

– Er det du som har fjernet håndløperen i trappen og du har den liggende, anbefaler jeg imidlertid å sette det opp igjen. I tillegg er det lurt å gå over overflater som er tydelig slitt, justere dører som ikke fungerer som de skal, smøre hengsler og fikse vinduer som er vanskelig å åpne.

Men la det være opp til en ny kjøper om de ønsker å bytte ut og oppgradere bad og kjøkken.

– Vi har sett flere eksempler på at et nytt kjøkken er blitt revet ut dagen etter overtakelse fordi kjøperen hadde sett for seg noe annet. La det derfor være opp til ny kjøper å avgjøre de store påkostningene selv, avslutter Haugstad.

Lurer du på noe? Ta kontakt med en av eiendomsmeglerne i Attentus Eiendomsmegling i dag for en uforpliktende prat og gode råd.

Eirik Haugstad

Eiendomsmegler MNEF, partner

Vetle Just Kvammen

Eiendomsmegler MNEF, partner